Al vender una casa en Monterrey o cualquier municipio de Nuevo León, el aspecto fiscal más relevante para el vendedor es el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por Enajenación de Inmuebles. Este impuesto grava la ganancia obtenida entre lo que te costó adquirir la propiedad y el precio al que la vendes hoy.
La excelente noticia para las familias mexicanas es que la ley contempla un beneficio extraordinario: si la propiedad que vendes fue tu casa habitación, puedes exentar el 100% del pago de ISR hasta por un límite de 700,000 UDIS (aproximadamente $6,200,000 MXN en 2026).
La base legal: Artículo 93, Fracción XIX de la Ley del ISR
La Ley del Impuesto sobre la Renta estipula que no se pagará este gravamen cuando la venta cumpla con los siguientes requisitos indispensables:
- Ser persona física: Aplica a ciudadanos particulares (no a personas morales o empresas inmobiliarias).
- Que sea casa habitación: El inmueble debe haber sido destinado a vivienda residencial, no a locales comerciales ni bodegas.
- Tope de 700,000 UDIS: Con el valor de la UDI en 2026 (~$8.85 MXN), equivale a aproximadamente $6,195,000 MXN. Si la venta supera ese importe, únicamente se paga impuesto sobre el excedente.
- Regla de los 3 años: No haber aplicado la exención de casa habitación en ninguna otra venta notarial en los 3 años inmediatos anteriores.
¿Cómo acreditar que es tu casa habitación ante el Notario Público?
El notario público funge como retenedor fiscal solidario ante el SAT. Para que el notario aplique legalmente la exención en tu escritura, debes presentarle alguno de los siguientes comprobantes fiscales a tu nombre con el domicilio exacto de la finca:
- Credencial para votar vigente (INE): Con el domicilio de la casa en venta.
- Comprobantes fiscales de CFE (luz): Recibos de energía eléctrica acompañados de su archivo XML o constancia de timbrado fiscal SAT.
- Estados de cuenta bancarios o de casas comerciales: Emitidos por instituciones del sistema financiero con el domicilio exacto de la vivienda.
- Recibos de telefonía fija: A nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
¿Qué sucede si la casa está a nombre de ambos cónyuges o copropietarios?
Si la propiedad fue adquirida bajo el régimen de sociedad conyugal o en copropiedad (por ejemplo, mediante Unamos Créditos o compra entre hermanos), cada uno de los copropietarios personas físicas tiene derecho a su propia exención de hasta 700,000 UDIS sobre la proporción de ingresos que le corresponda en la escritura pública, siempre que ambos acrediten su calidad de residentes en la finca.
¿Qué pasa si no cumples los requisitos o superas los $6.2 millones?
En caso de no calificar a la exención (por ejemplo, porque vendiste otra casa el año pasado o se trata de una casa de campo que rentabas), el notario no cobra sobre el total de la venta, sino sobre la ganancia real neta.
Para reducir el impuesto al mínimo legal permitido, tienes derecho a aplicar las siguientes deducciones autorizadas:
- Costo de adquisición actualizado: El valor que pagaste al comprar la propiedad, ajustado por el Índice Nacional de Precios al Consumidor (inflación).
- Construcciones, mejoras y ampliaciones: Inversiones amparadas con facturas electrónicas o avalúo de mejoras emitido por perito autorizado.
- Gastos notariales e impuestos de adquisición: Los pagos de notaría e ISAI que realizaste cuando compraste la casa.
- Comisión de intermediación inmobiliaria: La factura con CFDI emitida por la agencia inmobiliaria que gestionó tu venta.
Resumen de impuestos en la compraventa en Nuevo León
| Impuesto | Quién lo paga | Condición Fiscal |
|---|---|---|
| ISR por Enajenación | Vendedor | Exento hasta 700,000 UDIS (~$6.2M MXN) |
| ISAI (2% en NL) | Comprador | Obligatorio ante el municipio |
| IVA | Ninguno | 100% Exento para casa habitación |
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