🎯 Respuesta Rápida (BLUF)
Comprar una casa de $1,000,000 en Nuevo León te cuesta entre $40,000 y $65,000 extra en gastos de escrituración, además del precio. El comprador paga el ISAI (3%), los honorarios del notario, el registro y el avalúo (~$6,000). El vendedor paga el ISR y los planos. Con Infonavit, parte se descuenta de tu crédito o de tu Subcuenta.
Si estás por comprar casa en Nuevo León, hay un gasto que agarra a muchos por sorpresa: la escrituración. No viene incluida en el precio de la casa ni en tu crédito, y hay que pagarla aparte, en efectivo, el día de la firma. En esta guía te digo cuánto es, qué incluye cada peso y quién paga qué, con las cifras de 2026 para Monterrey, Apodaca, García y Juárez.
¿Qué son los gastos de escrituración?
Los gastos de escrituración son todo lo que se paga en la notaría para que la casa quede legalmente a tu nombre: el impuesto por comprar (ISAI), lo que cobra el notario por redactar y dar fe de la escritura, la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, el avalúo y los certificados.
Según el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, escriturar una casa en México cuesta en general entre 4% y 7% de su valor. En Nuevo León, el rango es más bajo: entre 4% y 6.5%, según nuestra propia página de preguntas frecuentes. Y un dato que sorprende: el notario no se queda con la mayor parte. El notario funciona como recaudador del Estado: retiene el ISAI, paga al Registro Público y cubre avalúos y certificados. Sus honorarios son apenas una fracción del total.
¿Cuánto cuestan los gastos de escrituración en Nuevo León?
La regla práctica que usan los asesores en Nuevo León es reservar alrededor del 5% del valor de la casa, además del precio. En operaciones de contado revisadas en 2026, el total quedó entre 4.1% y 4.7%, y con crédito hipotecario entre 4.9% y 5.3%, por los costos extra del financiamiento. (Fuente: Rednorte, octubre de 2026.)
| Valor de la casa | Gastos de escrituración aprox. | Total a pagar |
|---|---|---|
| $1,000,000 | $40,000 – $65,000 | $1,040,000 – $1,065,000 |
| $1,500,000 | $71,400 – $97,200 | $1,571,400 – $1,597,200 |
| $2,000,000 | $75,600 – $110,400 | $2,075,600 – $2,110,400 |
Y así se reparte el gasto en una casa de $1,000,000 en Monterrey:
| Concepto | Monto | % del total |
|---|---|---|
| ISAI (3% sobre el valor) | $30,000 | 46.3% |
| Honorarios del notario | $15,800 | 24.4% |
| Registro Público de la Propiedad | ~$4,000 | 6.2% |
| Avalúo y certificados | resto | resto |
| Total estimado | ~$64,800 | 6.48% |
(Fuente: notariacercademi.com.mx, estudio de costos de escrituración 2026, con datos de leyes de ingresos municipales y aranceles oficiales.)
¿Qué es el ISAI y por qué es el gasto más grande?
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es el impuesto municipal que pagas por comprar una casa, y es el componente más pesado de la escrituración: representa entre 46% y 63% del total.
- En Nuevo León la tasa es fija: 3%. Da igual que tu casa valga $800,000 o $7,000,000: la tasa siempre es 3%. (Artículo 28 Bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León.)
- Se calcula sobre el valor más alto entre el precio de venta, el valor catastral y el avalúo. Si compras en $1,200,000 pero el avalúo sale en $1,350,000, el municipio te cobra el 3% sobre $1,350,000.
- Lo paga el comprador, en la notaría, el día de la firma.
¿Quién paga qué al comprar una casa?
Esta es la pregunta que más nos hacen, y la respuesta está en la ley y en la práctica notarial de Nuevo León. Es el mismo tema de nuestro video de preguntas y respuestas: el avalúo lo paga siempre el comprador, los planos los paga el vendedor y la notaría la paga el comprador.
| Gasto | ¿Quién lo paga? |
|---|---|
| ISAI (3%) | Comprador |
| Honorarios del notario (+ IVA) | Comprador |
| Derechos de Registro Público (IRCNL) | Comprador |
| Avalúo comercial y dictamen técnico (~$6,000) | Comprador |
| Certificados (libertad de gravamen, no adeudo de predial y agua) | Comprador |
| ISR por la ganancia de la venta | Vendedor (la notaría lo retiene; puede aplicar exención del Art. 93 LISR) |
| Predial, agua y luz al corriente hasta la entrega | Vendedor |
| Planos arquitectónicos | Vendedor, es su obligación |
Ojo: aunque esta es la división normal, todo es pactable en el contrato de compraventa. Si negocias que el vendedor absorba algo, tiene que quedar por escrito antes de firmar.
¿El Infonavit cubre los gastos de escrituración?
Aquí hay buenas noticias, pero con letra chica. Los créditos hipotecarios —Infonavit, banco o Fovissste— no incluyen los gastos de escrituración dentro del monto del crédito. Hay que presupuestarlos aparte. Pero con Infonavit hay tres ayudas:
- Gastos de titulación: los honorarios notariales reducidos para vivienda suelen descontarse del crédito y representan alrededor del 1.7% del valor. Y si ganas poco, el Infonavit no te cobra los gastos de titulación: están exentos para quienes perciben ingresos mensuales de hasta $9,630.48.
- ISAI y Registro Público: se pueden cubrir con el saldo de tu Subcuenta de Vivienda, si tienes suficiente ahorrado.
- Avalúo preferencial: con Infonavit o Fovissste el avalúo cuesta entre $890 y $1,000, contra $3,500 a $15,000 en mercado libre.
El resultado: para una casa de $800,000, el desembolso real de tu bolsillo con Infonavit puede ir de $0 a unos $20,000, dependiendo de lo que tengas en tu Subcuenta. (Fuente: Century 21 México, 2026.) Por eso te conviene revisar tu saldo de Subcuenta antes de apartar la casa.
Y un detalle que te ahorra un coraje: el avalúo tiene vigencia de 6 meses (180 días). Si en ese lapso no firmas las escrituras, caduca y tienes que pagar otro avalúo nuevo.
¿Cómo calcular los gastos de escrituración de tu casa?
La fórmula rápida es: valor de la casa × 5%. Para una casa de $1,000,000, aparta ~$50,000. Para una de $1,500,000, ~$75,000. Es un presupuesto, no una cotización: la notaría debe darte el cálculo desglosado y definitivo para tu operación, porque los honorarios varían entre notarías (de 0.5% a 2% del valor, más IVA) y el ISAI se calcula sobre el valor más alto.
Si quieres saber cuánto te alcanzaría con tu crédito antes de apartar casa, en DONDE TU CASA te precalificamos gratis. Y si quieres ir armando tu expediente, aquí está el checklist de documentos para crédito hipotecario con los 9 papeles que te van a pedir.
¿Se pueden negociar o reducir los gastos de escrituración?
No puedes negociar el ISAI (es un impuesto fijo del 3%), pero sí hay formas de pagar menos:
- Compara notarías. Los honorarios van de 0.5% a 2% del valor según el arancel y la notaría. Pide el presupuesto por escrito en dos o tres notarías antes de elegir.
- Usa tu Subcuenta de Vivienda. Si compras con Infonavit, tu saldo acumulado puede cubrir el ISAI y el registro.
- Aprovecha la exención de titulación si tu salario mensual es de hasta $9,630.48.
- No dejes que caduque el avalúo. Tienes 6 meses desde que se emite; si se te pasa, pagas otro.
- Vende con todo al corriente. Si eres vendedor, tener predial y servicios pagados evita retrasos y gastos extra en la firma.
Preguntas frecuentes sobre gastos de escrituración
¿Los gastos de escrituración están incluidos en el precio de la casa? No. Ni en el precio ni en el monto de tu crédito. Se pagan aparte, en efectivo, el día de la firma en la notaría.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de $1,000,000 en Nuevo León? Entre $40,000 y $65,000, según si compras de contado o con crédito. La regla práctica es apartar el 5% del valor de la casa.
¿Quién elige al notario? El comprador elige la notaría, salvo pacto en contrario. Compara presupuestos: los honorarios varían entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale más alto que el precio de compra? El ISAI se calcula sobre el valor más alto entre precio de venta, valor catastral y avalúo. Si el avalúo sale más alto, pagas el 3% sobre el avalúo.
¿El vendedor paga algo al escriturar? Sí: el ISR por la ganancia de la venta (salvo exención), el predial y los servicios al corriente, y los planos arquitectónicos, que son su obligación.
¿Vas a comprar casa en Nuevo León y quieres saber cuánto te tocaría pagar de escrituración? Escríbenos por WhatsApp al 81 2982 6869 y te hacemos el cálculo gratis con el precio de la casa que te gusta.
